実印は、１人について１個しか持つことはできません。

しかもこれを官公庁が、印鑑証明書を持って、


証明してくれますので、実印と印鑑証明書の両者によって、


実印の、押されているその文書は、


作成本人自身のものであることが、


確実に証明されるわけです。

なので、実印と印鑑証明書は、特に重要な取引における、

書類作成時に、用いられるものです。

実印と印鑑証明書は、本人の意思によって、


契約を行ったかどうかが問題になったときに、

 極めて重要な証拠となり、本人の意思に基づいて、


契約を行ったということを証明するのです。

重要な取引文書には、必ずといってよいほど必要となります。

したがって、実印が契約書などに押され、


その契約書に印鑑証明書が添付されていると、

 契約の成立を否定するのは極めて難しいのです。

なので、実印及び印鑑証明書は、必ず自身が厳重に保管し、

印鑑証明書を取りに行くときには、必ず自分で行くなどの、


慎重さが必要です。

例えば、金融機関や、司法書士に、


実印の押印を頼まれた場合も、

必ず、書類の内容を確認する慎重さは必要です。

印鑑証明書は、個人に関しては市区町村が、

会社については、法務局が交付します。

印鑑証明書は、原則として本人でないと交付されませんが、

 代理人でも委任状があれば、交付を受けることが出来ます。

又、最近では、各市区町村が、印鑑証明書というカードを、

登録と同時に発行しますので、これを使っていつでも、

必要なときに、簡単に印鑑証明書が発行されるようになっています。

ちなみに実印は１人について１個に限られます。

数年前、融資審査が緩い時期には、

フルローンの融資は行われていました。

なので、ただ融資がつくからという理由で、

安易に借り入れで事業規模を拡大して、

収入を増やしていったという投資家も、

多かったようです。

そういう人たちの中には、現在、見通しの甘い事業計画によって、

壁にぶち当たっている人もいます。

家賃収入が下がって返済が大変になり、

売りたくても残債以上で売れずに、

手持ち資金も少ないので、売るに売れないという悲痛な叫びが、

融資担当者から、銀行支店長には複数届いているようです。

貸し出した資金が、確実に返済されるか否かに、

最大の関心があることは、融資担当者であっても、

銀行支店長であっても代わりはありません。

銀行支店長は、何を重視しているかと言えば、

お客様の人物評価以前に、まず注意するのは、

融資した人からの回収が確実に行われるかどうかです。

むしろ支店長であればこそ、融資担当者以上に、

回収の確実性を重視しています。

当然、お客さんに貸し出した資金の返済が滞って、

一番困るのは支店長だからです。

もっとも、銀行審査室では、お客様との厳しい交渉は、


担当者が行います。




融資担当者ももちろん、融資先が破綻した場合、


評価が直接自分に返ってきます。

５年以内に破たんした場合、融資審査はどのようにしたのかと、

融資の妥当性を厳しく疑われ、昇進査定上もマイナスとなります。

銀行マンは、通常３年で支店移動となるが、


これは、定期異動後でも有効です。

ちなみに５年を超えて破たんした場合は、


責任を問われないのです。

 あくまでフォローを怠った支店と担当者の、


責任になるというものです。

つまり担当者は、５年をクリアすればいいわけです。

しかし、ひとたび融資が滞った場合は、


支店長の責任になるのです。


賃貸経営には、実は大して手間がかかりませんが、

支店長の見方は、この手間がかからない賃貸経営には、

経営能力が必要であるとみています。

支店長は、支店の経営成績、特に営業数字に関しての、

最終的な責任を負っています。

支店長には不良債権をいかに出さないようにするかという、

守りの要素が高いウエイトを占める立場であると言われています。

なので、銀行支店長が重視するのは回収の確実性になります。

融資を次々に受けて、不動産投資を拡大していく人がいる反面、

最初の一件だけで、融資が停まってしまい、

その後の不動産投資を拡大していけない人がいます。

この違いは、格付けを意識して決算書を、

作っているかどうかという一点です。

ですので、銀行融資を受けて不動産投資をする人は、

サラリーマンの属性に頼らずに、


事業の業績を上げて融資を受ける力を、

つけることをアドバイスします。

銀行とうまく付き合って、上手に融資を受けるかどうかは、

銀行を知り、自分を知るということです。

売上が同じで、所得金額（当期利益）が同じでも、

借りられる決算書と、借りられない決算書があります。

サラリーマンの、属性だけでの融資や、


物件の収益力だけの融資は、

そのほとんどが、１～２件で融資が停ってしまい、

自分の力で融資を受ける力が身につく前に、

資金が底をついてしまい、下手すると融資を受ける前よりも、

悲惨な状態になることになってしまうことがあります。
 

借りられない決算書は、決算書の数値や経営指標に、


無頓着で、最終の計算結果、特に税金の計算だけが、

間違っていなければよいとの考えで作成された決算書です。

一方、融資がつく人の決算書は、利益を重視しており、

純資産が増えている決算書です。

単に、家賃収入から経費と返済額を引いた後の収入を、

増やすことを目的にしたものではなく、

利益と資産性を重視した決算書です。

最初は少額の融資取引で、融資実績と事業の基盤を作り、

業績を上げることで、徐々に取引額を増やしていくことが、


可能になります。

同じ財務内容でも、融資期間１０年で借りている会社と、

３０年で借りている会社があったとします。

１０年より３０年の方が融資期間が長いというだけの、


違いであって、銀行から、評価されるのはどちらの方が、


利益が上がって、純資産が増えているのかになります。

融資期間を長くするのは、キャッシュフローが楽になるだけで、

経営努力にも営業努力にもなっていないわけです。

なので利益の増加に貢献していません。

サラリーマンの属性による融資と、

物件の収益力に頼る融資と、

自分の業績力で受けた融資とは、

貨幣価値は同じかもしれませんが、

それぞれの性質は全く違います。

いかがでしょうか。

格付けを意識した融資が、事業性融資の全体像です。

融資がつく決算書と、つかない決算書を意識することで、

自分の力で融資を受ける力が、身についていき、

リタイアへの不安も解消できるはずです。

融資を受けられるかどうかは、


資金繰りに真剣に取り組んでいるかどうかに、


なってきます。

サラリーマンが住宅を、購入するためのローンは、

職業、年収によって、融資を受けられるか否か、

又、融資額もほとんど決まります。

住宅ローンでは、お金を借りたい人を、

属性で分類し、返済が確実に行える可能性が高いと、

判断できる人に貸します。

もちろん、不動産投資でも、そういった属性によって、

融資を受けることもできますが、

本当は、不動産賃貸業というのはビジネスであって、

きちんと事業を営んでいて、経営状況が良ければ、

他に職業や収入がなくても、銀行支店長は融資を、

サポートしたいとおっしゃいます。

住宅ローンは属性重視ですが、収益不動産購入資金は、

事業性融資であり、全く違った融資形態です。

職業や、年収といった、属性に関係なく、

事業の営業成績で融資が受けられる点が、

事業性融資のポイントであり、そのためにも、

大家さん自身が、事業の財政状態を、

よく把握しているかどうかにかかってきます。

未経験者が融資を受けるためには、

民間金融機関との取引の垣根は高く、

ほとんど実績もない賃貸経営者が、

金融機関から融資を受けることは、

一般的に言って、決して簡単ではありません。

銀行からお金を借りるには、

もちろん誠実さだけでは不十分です。

誠実さ以外に、大きな課題があります。

それは、大家さん自身が、


資金繰りを常に重要課題として、

取り組んでいるかどうかにかかっています。

賃貸事業のみならず、事業運営には、

資金繰りが大切であると言われますが、

本当の誠実さは、資金繰りに真剣に取り組んでいる、


経営だとなります。

なので大家さん自身、経理担当者や、


税理士の先生任せではなく、

自身の賃貸経営の数字と賃貸経営状態を、

よくつかんでいることが重要になってきます。

繰り返しになりますが、融資を受けるためには、資金繰りを、

重要課題として取り組んでいることが重要です。

大家さんにとって、必要な資金繰りとは、

経理担当者のように、資金繰り表を作ることではなく、

もっと、本質的な、いつ資金が必要になり、

そのためのお金をどう繰り回したらよいのかという

経営全般のお金の流れを、つかんでいることです。

銀行交渉は、経営全般のお金の流れを、


銀行担当者に説明して、融資を引き出すことになります。

つまり大家さん自身が、事業の数字を良くつかんでいて、

銀行の質問に自身の言葉で、

的確に応えていくことができるかどうかです。

さもなくば、銀行としても積極的に、

サポートしてくれるはずはありません。

個人事業主という人は、医師や弁護士等は別として、

サラリーマン向けのアパートローンを受けることが、


難しい職業です。

アパートローンは、土地を持っている地主が、


アパートを建てる場合とか、

属性の比較的良い、大企業のサラリーマンを、


対象にしている関係上、中古不動産を購入して、


賃貸経営をする普通のサラリーマンや、

自営業者には、現実的ではありません。

アパートローンのデメリットに、担保掛目というのがあります。

金融機関の担保評価額より、売買価額の方が低い場合、

物件自体の評価がどんなに高くても、低い方の売買価額に、


担保掛目が入ると、担保評価は、かならず売買価格未満になります。

なので、担保価格が売買価格に対して７割だと、３割部分について、

自己資金や他の不動産の共同担保提供をしなくてはなりません。

又、個人向けのアパートローンは、評価が高く出ても、


頭金は何割以上と、決められていることが多く、

昨今アパートローンでは、まず売買代金全額の、

フルローンは、出なくなっています。

なので、フルローンを受けるには、アパートローンではなく、

事業性資金融資を受ける方が得策です。

事業性資金融資は、サラリーマンの属性や、

資産家の家に生まれたとか一切関係なく、

事業の成績一本で、審査される融資です。

アパートローンでは、耐用年数の関係で、同じ築年数ならば、

アパートよりも、マンションの方が融資期間が長くなり、

返済後のキャッシュフローが、多くなるために、

耐用年数が長いほど、長期間の融資を組み

融資審査に通りやすい仕組みになっています。

というわけで、アパートローンは建物の、

耐用年数が関係していきます。

耐用年数超えの融資をしないという銀行もあり、

それが中古アパートを購入する際の、ハードルになります。

アパートローンは、銀行が融資基準を決めた、


パッケージ商品であって、

事業性資金融資として審査していないため、

不動産の知識や経験がなくても、土地を持っているとか、

サラリーマンの属性が良いというだけで、

比較的簡単に融資を出しています。

それに対して、事業性融資では、決算書に基づいた格付け、

事業者の財務内容が最重視されます。

事業者の財務内容と、物件の担保力と、収益力から判断して、

審査が行われます。

又、事業性融資は、事業者が金融機関に対し、

営業方針や事業計画を説明することによって、

審査基準を変えるように説得できます。

最も、新規開業者の場合は、決算書や、格付けができていないため、

事業性融資を受けるためには、事業内容を示して

金融機関をいかに説得できるかが、

融資を受けられるかどうかの鍵になってきます。

事業性融資は、自営業者が、

事業資金を受ける考えと同じで、

過去の申告内容、財務成績、物件の担保力、

事業実績、経験、事業の将来性を含めて総合的に、

審査されるというものです。

属性が悪くても、事業実績の結果を出すことで、

融資を受けられるようになります。

通常の住宅ローンでは、職業、年収によって、

ローンが下りるか否か、または金額がほぼ決まります。

銀行では、お金を借りたい人を属性で判断し、

返済が確実に行える可能性が高いと思える人に融資します。

不動産投資ではそういった属性によって、

融資を受けることもできますが、

本来は、不動産賃貸業という事業であるため、

事業を営んでいる人の、事業実績によって、


財務状況を良好にすることで、融資がつくのが、

本来の不動産投資の姿です。

つまり、他に職業や、収入がなくても、

賃貸事業の実績を上げることで、

融資が受けられるようになります。

住宅ローンは、サラリーマンの方や、自営業者の方が、

働いて得るだろうとする収入を元に、


融資を判断するものですが、

それに対して、収益不動産購入資金は、事業性融資であって、


その収益不動産から得られるキャッシュフローで、

返済していくという仕組みのため、住宅ローンとは全く別物です。

なのでサラリーマンの属性が悪くても、この事業収支が良くて、


融資を受けられるようになるという道があります。

 勤務先の属性が良い人や、資産家の家庭の出身者

であるということには関係のない

事業成績一本で融資が行われるのが、

自由主義経済下での市場原理にかなっています。

そこで、事業者は初めから、


サラリーマン向けのアパートローンに頼らず、

先ず、貯金をして、全額自己資金で区分マンションを購入して、

不動産賃貸業を開業して、そこで実績を作って、

利益をあげて、純資産を増やすことによって、

属性によるアパートローンではなく、


事業の実績に基づく、事業性融資を受けるという流れで、


不動産投資を進めるめるということが、可能になります。

なので不動産投資で、実績を上げるためには、

最初は小ぶりな物件を、融資を受けずに買って、

利益を上げて、実績を作って、その実績の積み重ねで、

銀行もついてきてくれると思います。

そうすることで、次第に大きな物件を、

融資を受けて購入できるようになってきます。

給与収入がなくても、家賃収入があれば、

無職ではなく、事業者なのです。

つまり自営業者になります。

不動産投資の可否は、


勤務先や年収といった属性よりも、

少ない給与収入や事業収入から、


自己資金を少しでも増やして

それをもとに、不動産を購入して、

実績作っていくという地道な努力の積み重ねであって、

融資に苦しむくらいであれば、まずは自己資金を貯めて、


融資を受けずに、収益物件を購入することです。

自己資金で、ワンルームでもいいからまず一件購入して、

不動産投資を始め、確定申告をして、実績を作り、

さらに自己資金を蓄えて、２件目を購入して、

担保無設定の賃貸不動産を増やしていって、

購入した不動産から利益を上げて行くことによって、

銀行からも評価されてきます。

大家さんは普通、地元地銀や信金でアパートローンを、


借りていることが多いものです。

これらのアパートローンは固定金利で借りていることが多く、

そのため、金利が若干高くなっています。

家賃収入が景気悪化で減る一方の大家さんは、

少しでも調達金利を低くして、

返済額を抑えることが得策です。

そこで有効なのが、信用保証付きの融資になってきます。

例えば、運転資金を信用保証協会を通じて、


自治体の低金利の制度融資を受けて、

既存のアパートローンの返済に回わすという方法が、


有効的です。

信用保証付きの貸出の場合、既存のプロパー融資に比べ、

その回収安全度が高いため、既存の銀行にとって、


リスクが減ります。

なので既存の銀行も協力してくれるはずです。

融資金全額を返済に回さず、運転資金として、

手元に残しておいてもいいわけです。

注意点は、信用保証付き融資は、


既存の銀行経由で申し込みをして、

直接、信用保証協会には、


申し込まないことが大事です。

さらに既存の銀行には、運転資金として借り入れて、

既存の借り入れの一部の繰り上げ返済に、

回すと伝えておくのが得策です。

銀行にとって信用保証付きの貸し出しの場合、

既存のプロパー融資よりも安全に回収できる利点が、

あるわけですから、否定はしないはずです。

 アパートローンを使って、木造築古物件を購入することは、

かなり大変です。

それは、アパートローンの基本的な考え方は、


建物の耐用年数の範囲内の融資であり、

耐用年数を超えての融資は、出来ないということだからです。

金融機関によっては、他の収入から返済ができれば、

耐用年数超えの融資を、考慮してもらえる場合もありますが、

それは例外的な取り扱いであり、あくまでも耐用年数以内が、


大前提です。

これが法人融資ですと、信金からでも都銀からでも、

耐用年数超えの物件でも借りられます。

 どうしてアパートローンで、借りられないものが、

法人だと借りやすくなるのでしょうか。

もっとも都銀や地銀の法人部門では、

耐用年数以内というルールは、設けていなく、

案件ごとに、個別に融資を組み立てていきます。

それは、不動産賃貸業をそれなりの規模で営み、

業績の良い法人は、金融機関から不動産の専門家とみなされ、

たとえ耐用年数超えの物件でも、

その会社の、不動産事業の今までの、

実績を考慮して問題なければ、事業計画書を、

肯定的に捉えてもらいやすいのです。

なので税務上の耐用年数事態を参考にしても、

この年数を、絶対視することはありません。

ちなみにアパートローンは、元来土地を持っている地主や、

資産家の土地活用、相続税対策、又最近では、

属性の比較的良い上場企業勤務等の、

サラリーマンの資産形成目的での融資です。

どちらにせよ、借主は、不動産事業の実績と、

あまり関係のない素人や、サラリーマンの人の副業と、


判断されます。

そのためアパートローンは、事業融資とみなされませんので、

国税庁が定めた耐用年数を基準として、

融資されるという規定を設けてあります。

もちろん地主やサラリーマンでも、不動産について、


非常に勉強している人もいるのは事実です。

しかしそうでない人の方が多く、アパートローンというのは、

素人向けの、審査基準となっているため、

なかなか、耐用年数を超えて融資を付けるのは、

難しいです。

金融機関から、事業とみなされ、

サラリーマンの副業や財テクと思われないようにするには、

法人化して事業を営むことを視野に入れる必要があります。

信託業務とは依頼者に代わって財産を管理する仕事で、

銀行業務を合わせて営むことになって信託銀行と言われます。

機能としては銀行預金とほぼ同じ金銭信託、


貸付信託等の定期性貯金から、

有価証券管理の機能を提供する証券投資信託や、


特定金銭信託、年金資産の運用をする年金信託、

資産流動化業務としては、売掛債権や、

手形債権等の金銭債権の流動化業務を受託する他、

不動産投資信託の、信託受託者としても、


信託機能を提供しています。


 

信託銀行は中小企業（不動産賃貸業）向け融資を、


ほとんどしておらず、仮に融資を受けたとしても、


信託銀行は長期での事業性融資をしないので、

最長でも、期間は５年ぐらいとなり、


不動産購入資金融資を見据えた取引は、

現実的ではありません。

信託銀行の事業性融資は、基本的に上場企業対象であり、

中小企業は、ほとんど相手にされません。

なので保証協会と提携していない信託銀行も多く、

地区の信用保証協会の保証付き融資を、


利用できる信託銀行は、１～２行となっています。

なので個人投資家が、信託銀行と付き合っても、

あまりメリットはありません。

又、信託銀行個人部門のアパートローンは、

不動産賃貸業の法人にも融資しますが、


土地を所有している人の、新築資金融資を前提としており、

一例としては、鉄筋コンクリート造でも、

「３０年－経過年数」が融資期間になり、

中古物件には、ほとんど対応できていません。

三井住友信託銀行のアパートローンは、

アパート、マンションなどの賃貸用不動産の建築、


購入、増改築、リフォーム、借換資金および、


これに係る諸費用の融資を行っていますが、


借入期間は原則、建物の法定耐用年数以内で、

借換資金の場合は、借り換えの対象となるローンの、


残存期間内になっています。

すでに土地を所有している方で、アパート建築資金の、


融資を受ける場合は、その土地と、


その土地に建てるアパートを、担保として、


融資を受ける形で、金利は、期間１０年で、


年２．９２５％になっています。（２０１２年４月現在）

戦わずにして勝利を収めるには、

相手が喜ぶ取引をすることが大事です。

融資の原資は、お客さんからの預金ですので、

当然、融資を持ちかけたい金融機関に、

ある程度の預金をすることは、

理にかなっています。

銀行が喜ぶ付き合いとは、

入居者の振り込む家賃振込口座を、


事業用口座にして、同じ銀行に作ったり、

積立定期や、定期預金などをしたりします。



さらに、クレジットカード振込を設けたりします。

既存の金融機関で常連客になれば、

繰り返し融資を受けられるようになれます。

その他、銀行発行のクレジットカードを持ったり、

使わなくても、ローンカードを契約することも一方です。

銀行による顧客の格付けは、決算書の数値と、

純資産と、借入実績ですが。

それだけではありません

融資以外の取引状況も、反映されますし、

利用状況も、当然影響します。

融資取引しかない顧客は不利になります。

たくさんの金融機関に購入資金の打診をして回るよりも、

すでに借りている金融機関から、


さらに借りる努力をすることが大切です。

融資取引できる新規金融機関を、


増やすことも大事ですが、


既存の銀行の常連客になって、


繰り返し融資を受けられるようになることで、

融資を活用した不動産投資は加速します。

賃貸経営は、やりようによっては、

たいして手間はかかりません。

金融機関によって、


この手間暇がかからない賃貸経営にたいして、

経営能力が必要であるという見方をするところと、

しないところがあります、

しかし、サラリーマンに融資して、


破たんしたらどうしようという考え方は、


どこの金融機関でも根底にあります。 

金融機関は、不動産を購入したり、不動産投資をする際は、

サラリーマンの属性の良い方を、主な対象にしています。

自営業者については、弁護士や医師などの、


専門職の人でなければ、相手にされないといえます。

これは、住宅ローンという概念でアパートローン、


不動産投資ローンの、審査をしているからです。

しかし属性という項目は、

事業性資金の融資に関する融資審査では、

何ら関係はありません。

どこの会社に何年勤めていて、給料がいくらあるというのは、

サラリーマンが副業として、銀行融資を受ける際の話です。

住宅ローンなどのローンと、


事業性融資は全く別物であって、

事業性融資は、事業の業績と、財務状況が良いと、


融資は、受けられますので、

サラリーマンの属性は一切関係ありません。

属性や、資産家といった特性では全く評価してもらえず、

勝負にならない人でも、融資が受けることが可能なのが、

事業性融資になります。

住宅ローンや、住宅ローンの延長線上にあるアパートローンは、

不動産賃貸業の全く経験のない人でも、


勤務先が安定した大企業や、

中堅企業であったり、給与収入が高かったりすれば、

融資を引き出せます。

一方、事業性融資では、事業者の資質と、

財務内容が最重視されます。

ということは本当に事業で成功しているか、

儲かっていなければ融資は受けられないです。



そのかわり、属性は関係ありません

住宅ローンの概念で不動産投資用のローンを扱っているところは、

 事業者に事業資金を貸しているのではなく、

サラリーマンに個人資産形成資金を貸しているわけです。

サラリーマンの年収よりも、毎年の返済額が低ければ、

家賃収入が予定通り入ってこなかったり、

予期しない出費があったとしても、

給与収入から補填ができるという審査上の考えがあります。

不動産投資を行う人にとっては、


自身の属性の良ければ、融資が受けられますが、

賃貸経営者としての、本当の実力は、

事業状態で判断される事業性融資になります。

なので、属性がよくて、たとえ融資が受けられても、

事業成績が伴わなければ、それ以降の融資は行われません。 



つまり、事業性融資は、事業に対しての知識や経験、


財務内容、経営成績によって融資されるもので、


属性も、資産家も関係ないわけです。

都市近郊の通勤圏内に土地がある場合は、

最もオーソドックスな土地活用は、

個人向けのアパート・マンション経営でしょう。

最初はリスクの少ない経営として、規模が小さい物件から、


スタートしますので、建築や管理の手間がかからない、


木造２階建てアパートが一般的です。

その場合１階と２階にそれぞれ２室ずつ計４室、

又は、４室ずつ計８室等の標準的な建物のプランを、

専門の業者が提案しています。

通常の投資額は４室で、５０００万円以下です。

５０坪の土地なら、１階と２階に１５坪ずつの２ＤＫが、


２室ずつ計４室作れます。

家賃が１室１０万円と仮定すれば、月々の収入は４０万円で、

建築費の５０００万円すべて借入金で賄っても、

月々の返済をした上に手元に若干のお金が残ります。

建てた後、時間がたつと修繕が必要になりますが、

大規模な修繕は、１５年以上過ぎてからです。

アパートは、家賃集めや建物の共用部の掃除が必要なので、

面倒だという人もいます。

もっとも、入居者を見つけられるだろうか、


空室が出たら、収入が減るので、


返済が続けられないのではないかと心配する人もいます。

入居者との賃貸契約は、通常２年間で、引き続き貸すときは、

契約を更新します。

土地がある人は、アパート経営は有利ですが、

土地がない人がアパート経営を始めるには、

土地を購入して、アパートを建てなければなりません。

この場合、資金調達という壁があります。

中古（アパート）物件であれば、土地と建物を一緒に購入し、

しかも、すでに入居者がついていますので、

事業として判断がしやすく、融資が付きやすいのですが、

土地から仕入れてアパートを建てるとなると、

融資をしてくれる金融機関は極端に少なくなります。

元々金融機関は、土地の購入だけで、


アパートローンを貸してくれませんので、

土地の入手が壁になって、アパート事業に入っていけない人が、


ほとんどです。

金融機関は、建物が完成し、入居者がついて初めて、

収入が入ってきて、融資の返済が行われますので、

その前に融資することは、リスクがあるとみなします。

なので、土地の購入時には、購入代金を全額、

自己資金で用意する必要があります。

ただし、もし他の不動産、

たとえば抵当権のついていない不動産があれば、

それを共同担保という形にして、

ローンを借りられる可能性はあります。

 もっとも、金融機関の中には、


事業全体の投資額の２割程度を、

土地購入時に頭金として入れれば、


残りを融資してくれるケースもあります。

土地さえ用意出来れば、アパートの建築費は比較的簡単に、

全額ローンが借りられます。

建築費の融資については、工事の進捗状況に応じて、

契約時に３割、上棟時に３割、竣工引き渡し時に残額を、

出してくれる銀行が多いのです。

 しかし、金融機関によっては、完成時にまとめて、

融資してくれるケースもあります。

 その場合はつなぎ融資を利用したり、工務店が金融機関から、

 工事に必要な資金を借り入れ、


大家が金利分を支払うというケースもあります。

いずれにしても、ある程度の自己資金は入れる必要はあります。

総投資額の１割程度の自己資金で、

融資してくれる金融機関もありますので、

そういう金融機関なら、たやすく、

新築アパート経営はできます。

 もちろん少ない自己資金で、土地から仕入れて、

アパート経営を行うことを、積極的に進めるつもりはありませんが、

やはりそれは、自己資金が少ないと、空室リスク、

金利上昇リスクなどに対応する余裕が少なくなるからです。

 ５０００万円ぐらいのアパート投資であれば、

２割の、１０００万円くらい用意して始めるのが理想的です。

アパート・マンション事業は、毎月賃貸収入が入ってきます。

しかし預貯金と違って、アパート・マンション事業は、

多少リスクがある運用方法になります。

経済的自由になるためには、

月々の支出を上回る不労所得を、


手に入れることと言われます。

マンション経営を始めて順調な滑り出しを始めても、

１５年目を経過するころから、資金繰りが、


悪化する大家さんが出てきます。

この原因は、十分な余剰金の蓄積ができていないからです。

まず１５年目は、外壁塗装工事や、


給湯器の交換時期に当たります。

というわけで、多額な支出が発生する時期になります。

又、借入をしている場合、元利均等返済方式だと、


返済額が変わらないのに、利息という経費が、


減少していきますので、帳簿上、利益が増えて、


所得税・住民税が、増加してしまい、その結果、


手取収入は減少し、資金繰りは悪化します。

１５年というと設備の減価償却期限になります。

１６年目は、設備の耐用年数が終わるため、

減価償却の形状ができません。

なので、経費計上ができないということは、

その分利益が増えますので、所得税・住民税が急増して、

その結果、手取り収入が急減するわけです。

一方建物は古くなりますので、修繕の出費が増えてきます。

加えて、この時期から入居率が悪くなってきます。

新築時と同じ家賃では入居者は決まらないでしょうし、

借入金の元本は、まだかなり残っていることでしょう。

アパート・マンション経営は、建物が新しい間は、

入居者も家賃も安定しますが、古くなるとそうもいかなくなります。

１５年目あたりから、次第に資金繰りが、


厳しくなってくることが多くなります。

したがって、１５年目の危機を乗り越えるためには、

積極的に、繰り上げ返済をして、

債務超過を、なくしておくことがリスク対策になります。

キャッシュは事業の血液と呼ばれます。

資金が切れると事業を続けることが出来なくなる危険があります。

事業では、収入を増やすのと同時に、

資金繰りについても考える必要があります。

デッドクロスより怖いことは資金に余裕がなくなることです。

手元には多少の余裕がないと、

いざというときに動きが取れませんよね。

又、突然の修繕などに耐えることが出来ません。

キャッシュは事業にとって、まさに血液ですので、

何としてでも確保しておく必要があります。

では、事業にとって、どのくらいの額が必要かと言えば、

目安として、月々の支払いの３か月分のキャッシュを、


持つべきでしよう。

ここで検討したいのは、借入の必要がない時でも、

借入金を利用していつも、キャッシュを、


温存しておくことが大事です。

借金をしてまで余裕を持つ必要があるのかと思いがちですが、

やはり必要があります。

借金をしてまでという言葉が出てくるのは、

今しか考えていないからです。

事業が順調に進み、今後も何も起こらないことを、

前提にした考えです。

未来については誰も知る由はありません。

急な資金難に慌てることのないように、

借入金を起こしてでも、手元のキャッシュに、

余裕を持たしておくのが、

事業にとって大切ですし、安心弁です。

なぜなら、余裕があれば、資金繰りばかりに気を取られることなく、

本業にも打ち込めるものです。

もっとも、借入自体は融資の必要性が高まるほど、

難しくなり、融資の必要性が低くなるほどやさしくなります。

銀行はお金のない人、特に、今必要な人にはお金を貸しません。

なので、事業が順調なときに資金を借りておけば、借りやすく、

低金利で借りられ、借りるコストが抑えられます。

資金が底をついた人に、お金を貸したい金融機関は皆無です。

今日の資金繰りが楽で余裕があるとしても、

未来の資金繰りは、わかりません。

資金繰りに余裕のあるうちに、

金融機関に借り入れの相談をしておくことが大事です。

実際にお金が足りなくなった時ではなく、

未来に足りなくなる時のために、余裕のあるうちに、

借入をしてでも手元に資金を温存しておくことが大切です。

さもなくば、急に資金が必要になったときに、

有利な金利では借りられません。

高金利のカードローンや、キャッシングに、

走らなければならなくなります。

というわけで手元のキャッシュは、借り入れをしてでも、

温存しておくことが重要です。

ノンバンクの住宅ローンについて（自宅併用住宅含む）（勤続年数、年収制限なし、滞納履歴可）

ノンバンクの住宅ローンの金利は最低５％です。

年収による足きりはなし

給与所得以外も返済原資と見ます。

勤続年数の制限はなし。原則３か月以上でＯＫ。

クレジットカードの滞納履歴がある人でも対応可能です。




普通の銀行で住宅ローンの審査が通りにくい方でも対応できる。

併用住宅は、自己使用割合を問わず住宅ローン扱いとなります。。





ノンバンクはライフ住宅ローンや、新生プロパティファイナンスなどが、


あげられますが、共同担保があれば所得がマイナスでも、


融資してくれるところあります。