属性が低く、不動産投資のローンが組めない人であっても、

住宅ローンなら、ローンが通りやすいということが言えます。

しかも住宅ローンなら、自己資金が少なくてもＯＫです。

つまり住宅ローンを利用できる方の条件として、

銀行によっては、年収の条件に違いがありますが、

 ある地方銀行ですが、前年の税込年収が。


１００万円以上の方となっています。

なぜ住宅ローンが、融資に通りやすいのかといえば、

それは銀行内では、返済原資は毎月の給料からと、

稟議書に書けばＯＫという仕組みになっているからです。

住宅ローンに関しては、勤務先の倒産リスクや、

リストラされてしまうリスクなどが、

貸し倒れリスクとしては存在しますが、

そんなことは、銀行の融資担当者にはわかりませんし、

調べようもありませんので、比較的簡単に稟議書を、

書き出すことが出来るわけです。

そして万一住宅ローンの借主がリストラなどで、

返済不能になったとしても、

それは融資担当者の責任にはならないわけです。

それに対して不動産投資のローンは、


なぜ通りにくいのかといえば、

それは住宅ローンと違い、担当者の責任が問われる部分が、


多いからです。

住宅ローンなら気にしなくていいような、


周辺の家賃相場調査、今後の空室率予想、


家賃の下落予想、人口減少予想などの、

シミュレーションをしっかり行い、

その他、もろもろの調査をする必要があります。

そして万一、借主が返済不能の状況になったら、

それは、融資を通した担当者の責任になるからです。

と言いますのは、銀行内部で融資担当者に対して、


調査や将来予想シミュレーションが、

甘かったと判断されるからです。

なので、不動産投資用のローンに関して融資担当者は、

慎重になるわけです。

ほとんどの人は、不要な借金をすることは、


不合理だと思っています。

金銭感覚のある人ほど、借金を悪と考えています。

人は、必要に迫られて、融資を申し込むならともかく、

意味なくローンを組むなんてマズしません。

というわけで、ほとんどの人は、


必要に迫られてローンを申し込む。

だがその時には、ほとんどの銀行は、

お金を貸してくれません。

さすがに法定利息ギリギリの高利貸なら、

貸してくれるでしょう。

ただまあ、住宅ローン並みの金利で、

融資を引き出すことはマズ難しいでしょう。

無担保ローンで、お金を貸すということは、

返してもらえるかどうかは、


本人の言葉を信じるしかないわけです。

ではどんな人なら、相手から信用されるのでしょうか。

それにはいろいろな要素がありますが、

判断材料として、過去の実績があるわけです。

これまで一度もデートの約束に遅れたことがなければ、

当然、次も時間どおりにくると考えます。

相手が時間にルーズな人なら、どれほど約束されても、


半信半疑になります。

金融の世界も、これと同じです。

融資において、最も大事なことの一つに、

一旦借りたお金を約束通り、


期日にきちんと返済しているということです。

次のローンを組む目的があるのなら、戦略を練って、

過去のローンを、一旦、全額完済して、

実績をこしらえることにつきます。

これが信用となって、次はさらに大きな資金を、

借りられるようになります。

それに対して、一度も借金をしていない人は、


返済履歴がないため、

約束を守ってくれるかどうかわからない。

海のものとも山のものとも分からない相手よりも、

ローンを完済した実績の方が上だということになります。

借金を悪と考える、まじめな人ほど、

困ったときに、借り入れができないということになりがちです。



こういう人が困ったときに、お金を借りにくいのは、


言うまでもありません。

前回の融資を完済した実績は、次回以降の審査に、


反映されるわけです。

銀行の融資審査体型は、依然として縦割りになっています。

融資担当者が当該物件の決裁権を持つわけではありません。

なので融資担当者の発言をうのみすることが出来ないわけです。

支店長の決裁があるまで、誰の言葉も信憑性はありません。

断りはいくらでも理由をつけて言ってくることができますし、

一番つらいのは、融資担当者は大丈夫と言ったのに、

 いつまでたっても、融資が実行されないあげく、

最終的に、本部の許可が下りないと言って断ってくることです。

本部の許可が下りないというのは、


典型的な銀行の断り文句であって、

もっとも、銀行員は、決済の成否が下りないうちは、


案件の諾否について、明言することはありませんとなっています。

なので融資担当者の応対の言葉も、


「大丈夫だと思います」と言って言葉を濁しているのでしょう。

本部の許可は下りないというのは、すでに、

支店段階で否決が決定されているわけです。

対処法として、余裕を持った融資申込を行うと同時に、

融資否認に備え、十分な時間的余裕を見越した、

回答期限を切っておくことだと思います。

途中フォローをしているにもかかわらず、

銀行の対応に誠意が感じられないときがあります。

なので、資金調達の万一の不調を考慮し、

必ず、次善策を準備するなど、最後まで気を抜かず、

万全の態勢で臨むことだと考えます。

（区分所有マンションの融資はどうか）

 お金を借りるには、借りる人の属性と、物件の積算評価と、

収益還元法による利回りが審査の対象になります。

アパートのオーナーになるには、


まずアパート購入の頭金が必要です。

一般的にアパートを購入する人の自己資金は、

総額の１０～２０％程度という人がほとんどです。

もちろんフルローンで購入する人もいます。

（フルローン引き出せる物件である必要条件はあります）。
フルローンが出る物件 

投資家にとって、できるだけ頭金を抑えて、

ローンの部分を多くしたいというのが本音です。

出来るだけキャッシュフローを残したいと考えるのも、


無理はありません。

というのも、現在はまだ金利が低い時代だからです。

裏を返せば、一昔前ならアパートの物件自体が高くて、

なかなか手に入らなかったのですが、

今の時代だからこそ、ちょっとお金を持っていれば、

誰でもアパート経営者になれると言えます。

というわけで、現在は頭金を除いた購入金額を、


ローンを組むということによって、容易に大家さんになれます。

その際に参考にするのは、言うまでもなく借り手の属性です。

お金を貸す金融機関から見て、その人の年収、勤務先、

そこでのポジションは、預貯金はいくらあり、

現金以外の不動産や株などの財産を持っているのかということが、

融資を受ける場合の審査の項目になります。



しかし、アパート経営の実績がある人には、


属性などは影響しません。

属性といえば、子供の数も大事です。

子供が多いと、１人当たりの生活費をカウントされます。

というのも、子供がいる場合は、だいたい１人について、

年間１００万円必要とみられるからです。

まして、有名私立に通わせているという場合などは、

さらにお金がかかります。

そうすると５人家族なら、最低でも５５０万円以上の年収がないと、

生活が苦しいということになります。

なので、それ以下の年収の人がお金を借りようとしても、

先ず、生活の方が先でしょうと判断されてしまいます。

年収に関しては、サラリーマンなら源泉徴収票、

個人事業主の人なら、納税証明書の提出を求められます。

さらに、預貯金があることを証明するためには、

預金通帳のコピーが必要になります。

また担保については、購入する土地などを充てるのが、


一般的ですが、他に担保があれば共同担保として差し出せます。

又どの金融機関も、持ち家がありますかと質問されます。

というのは、アパートを購入する前に、まず持ち家を所有すること、

家族で安定した生活を確保することが先決だと考えるからです。

また持ち家を購入した際の、住宅ローンの残債が、

どのくらいあるかも精査されます。

銀行から融資を受ける際、メインバンクがあれば、

そちらに話を持っていくのが一般的です。

したがって、日頃から取引のある銀行を作っておくことも必要です。

もちろん、そうした付き合いのある銀行がない場合でも、

融資は受けられます。

銀行は日頃の、お金の出し入れを通して、

その人の生活ぶりや、人柄を判断するものです。

突然銀行に行って、購入したい物件の評価証明書を出したとしても、

銀行は、それだけでなかなか信用してくれません。

もっとも、購入する不動産の仲介会社の信用の実績で、

融資が受けられる方法もあります。

ちなみに物件を購入する場合、団信に加入するのが一般的ですが、

その上限が１億円になっています。

それを超える物件は万一、購入資金を借りた人が死亡した場合、

全体の額を保障できないことになり、保証人が必要になります。

保証人に最もふさわしいのは配偶者です

この場合、配偶者の収入の有無は関係ありません。

それから、本人の借り入れ状況も審査の対象です。

住宅ローンの他に車のローンがあるという場合もありますが、

信販会社からのローンなら、特に問題はありません。

しかし消費者金融に借金があるという場合は、

マイナス評価になります。

その一方で、将来、相続によって何らかの財産が入ってくることを、

証明できれば、評価の対象に加算してもらえます。

金利面では、本人の属性が高いと金利が低くなり、

本人の属性が低いと、金利は高くなります。

大手銀行は比較的、金利は低いのですが、

その分審査が厳しいです。

なので、大手銀行では、必要額の全額を借りられないこともあります。

一方、地方銀行や、信金は大手より審査は甘いですが、

金利は大手より高いのが一般的です。

いずれにしろ、アパートローンに積極的な銀行に、

融資を申し込めば話は早いです。

融資を受ける期間は、基本的に建物の残存耐用年数の、


範囲内になります。

当然、耐用年数の長いＲＣは、長い期間の融資を受けられます。

なので、キャッシュフローに余裕が出ます。

区分所有で大家さんになるには、

銀行は購入を希望する物件をあくまで収益物件として見て、

融資をするかどうか判断します。

なのでリスクがあると判断されると、融資されません。

例えば、アパート１棟の場合、

１０部屋に１０所帯あるいは１０人が入っていれば、

例えそのうちの１部屋が空いても、

９部屋からは賃料が回収できます。

リスクという面から考えれば、少なくとも満室時の８０～９０％の収益は、

常に確保出来るだろうと考えます。

ところが一般の区分所有の場合には、


１人あるいは１所帯が出て行ってしまったら、

その時点で、収益はゼロになります。

つまり、ゼロか１００％で、その分リスクが高いと見ます。

なので、どうしても物件力として、銀行に弱いと判断されてしまいます。

したがって区分所有マンションの場合、

頭金を、３０～５０％用意できなければ、

ローンが下りないというケースが多いです。

その点アパートの場合、１人が退去しても、

何人かは残り、区分所有に比べ、リスクが少ないとみられ、

その分融資が受けやすくなります。

次々に物件を増やして、早くリタイアをするには、


フルローンを受けることで実現します。

フルローンを受けるには、


不動産投資の融資を受けやすい物件を、

銀行に持ち込むことになります。

不動産投資を行うなら、


出来るだけたくさんの融資を引き出し、

レバレッジを効かせた購入をしていきたいと、


考えている人が多いものです。

借入額が多いと、家賃収入に占める返済の割合が、


増えますので、わずかな空室や金利上昇で、キャッシュフローが、

回らなくなる可能性があるため、危険だと言われます。

なので、自己資金をいくらか入れて、

購入すべきであると考えられています。

収入に対する、返済比率を低く抑えるためには、

なるべく長期で、返済予定を組むことが大事です。

ちなみに、不動産価格の全額を融資してもらう、

いわゆるフルローンの場合は、家賃収入に占める返済割合を、

５０％以下の水準に抑えるのが得策です。

なので、家賃収入が多く得られる物件であることが重要です。

安全を考えて、黒字倒産を防ぐなら、限りなく高い割合で、

融資を受けて物件を購入するようにして、

手元には、極力一定額の現金を、


キープしておくべしでしょう。

やはり手元資金の温存は、賃貸経営者にとって、


心強いものです。

つまり、物件購入で手持ちの資金の全額を使ってしまっては、

予定外の大規模修繕などで、出費が続いた場合に耐えられません。

ですから、手持ちの資金を温存するためにも、

ここは、出来るだけ高い割合の融資を受ける物件で、


あることが必要です。

又、物件購入に加えて、購入時の諸費用分も含めて、


融資を受けることを、オーバーローンと言いますが、


ここまでくると、物件を購入するときに必要な自己資金は、


本当にゼロになります。

しかし、ここで、オーバーローンを実現させるためには、

相当な物件力と本人の属性、過去の実績が必要ですし、

金融機関によっては、制度上不可能であるところも多いので、

やはり、オーバーローンは、ほとんど不可能で、

フルローンが受けられればいい方だと思います。

なので、フルローンを受けて物件を購入する場合を、

検討することにしましょう。

しかしその場合でも、諸費用分として物件価格の８～１０％程度の、

自己資金が必要です。

ですから、頭金をいくらか出して、


残りの金額分の融資を受けた場合は、

頭金を出していますので、今度は、


次の物件を購入するための資金がなくなり、

次の物件購入のための、頭金を貯めるのに、


相当時間がかかりますので、

給与からの収入があって、貯蓄の上手な方でない限り、

２棟目を購入するのは、ずっと先になります。

さらに次の物件でも、頭金を入れて、

また数年後に、３棟めを購入ということになると、

普通のサラリーマンでしたら、給与と同じくらいの、


キャッシュフローを、獲得することが実現できるまでに、


１０年以上もかかってきます。

自己資金を使い果たして物件を購入した場合、

次に、購入できるようになるのは、


少なくとも、数年後になりますので

極力、フルローンで購入しなければ、

リタイアまでの期間が、縮まりません。

次々と融資を受けて物件を購入している人は、

その方の属性が良く、金融資産も豊富にあって、

銀行にとって良い物件を買っているから融資が通るのであって、

購入した物件で空室が増え、家賃収入でローンの返済が、

できない状況になってしまっている人は、

どんなに良い物件を見つけたとしても、

銀行は融資しません。

なので、購入した不動産を常に高稼働させ、

満室経営が、続いているような場合は、


銀行評価は高くなります。

銀行の属性判断は、やはりサラリーマンである人は有利です。

高年収であれば、さらに有利です。

そして、収益不動産購入で融資を受ける場合は、

結婚しているほうが有利です。

嫁さんがいないほうが、使えるお金が増えていいのですが、

返済期間中に、本人が死亡した場合には、

配偶者は必ず相続人になり、財産の大半を相続するため、

銀行では、配偶者を保証人とすることを、

融資の条件にするのが一般的です。

ここで重要なことは、融資の通りやすい物件は、

積算評価の高い物件になります。

さらに、融資に積極的な銀行に持ち込むことです。

収益物件の融資に積極的な銀行とは、

アパートローンという商品を取り扱っている金融機関に、

案件を持ち込むようにする必要があります。

銀行が普通の会社や、事業主に対して貸し出している融資は、

アパートローンに比べて金利も高いですし、

返済期間も短いのが普通です。

アパートローンという定型商品がない銀行で、

収益不動産の購入資金を借りようとすると、

一般の事業融資という扱いで、審査されます。

なので、フルローンへの道は相当難しくなります。

又、アパートローンという商品はあっても、

その対象が地主さんが、アパートを新築する場合のみという、


場合もあります。

このような銀行からは、中古物件を購入する融資は、


受けられません。

その他、融資期間は契約書に記載された売買価格の、


８０％までと、決まっている銀行もフルローンは無理です。

例えば、積算価格を５０００万の物件を、


指値をして、４０００万で購入しても、

融資金額は、３２００万円までしか受けられませんので、

さっさと見切りをつけて、別の銀行に当たった方がいいです。

やはり重要なことは、フルローンを受けるためには、

それまでの不動産投資の実績がものを言います。

例えば、空室の多い物件を購入して、


短期間で満室にした場合のように、

最初に購入した物件を、


高い入居率で運営しているという実績があれば、

融資が通り易く、加速度的に、規模を拡大していけます。

なので、まずはフルローンにこだわらず、１棟購入して、

大家としての実績をつくることだと言えます。

民間の住宅ローンを組む場合、


団体信用生命保険に加入できることが、

融資の条件となっているため、もちろん、

健康に問題があると保険には加入できず、

融資を受けることはできません。

金融機関が住宅ローン申し込みを断った理由で多いのが、

自営業のため、１２％、

担保不足　１１％

勤続年数や転職のため　１０％

消費者金融歴や公共料金引き落とし事故歴があるため　８％

自己資金、年収不足　７％

返済負担率オーバーのため６％

勤務先が中小企業のため　５．５％

市街化調整区域のため　５％

職種のため　４．５％

敷地の形状、接道状況　４％

団体信用生命保険に加入できないため　３．５％

定期借地、借地のため３％

銀行支店のエリア外のため　３％

高齢のため　２％

職業、勤続年数その他　２％

となっています。

銀行と消費者金融は信用情報や、

ブラック情報をやり取りしています。

なので、銀行は借入金の長期延滞や、自己破産歴などを、

個人信用情報機関を通じて知ることが出来ます。

もしも自己破産していれば、

当然、住宅ローンを組むことはできません。

けれども、消費者金融に借り入れがあったり、

クレジットカードの決済が、延滞したぐらいで、

住宅ローンが組めないと言うことはありません。

しかし消費者金融の借り入れや、

クレジットカードの決済延滞は、

住宅ローンを査定するときのマイナス要因にはなりますので、

注意する必要はあります。

もっとも、銀行では住宅ローンを組む場合、

ローンの申込者をスコアリングという点数制で査定し、

一定の得点以上の人に限ってローンに応じるわけです。

点数化する目的は、審査のスピード化です。

項目は、年収や勤務先、勤続年数などがあります。

この項目には消費者金融での借入実績も含まれているのです。

そうしたことから、実際に住宅ローンを申し込んでも、

消費者金融などの借り入れを理由に断られた人達が、

かなりいるとみられています。

このことから、近い将来に住宅ローンを利用したいと考えている人は、

消費者金融のなどの借入には注意する必要があります。

ただし、最近では、銀行が消費者金融会社と組んで、

消費者金融事業に参入しています。

このため、消費者金融会社で借りていること自体は、

マイナス要因としては、それほど大きいものではなく、

あくまで住宅ローンの融資申込者の返済能力を見るものなので、

消費者金融から借り入れをしているから、

融資できないということはありません。

クレジットカードの場合でも、支払が遅れ、

カード会社からの督促の連絡が来ても、

その後に支払いをしていれば、特に問題はありません。

ただし、クレジットカードの利用状況や決済日のデータは、

信販、クレジットカード系の信用情報機関、ＣＩＣに、

記録されていますので、特に長期の延滞などは、

信用事故情報にブラックとして残りますので要注意です。

もしもローン申込者が、クレジットカード決済を、

長期にわたり延滞しているという信用事故情報があれば、

返済能力に、欠けることとなり、


融資査定の際には不利になります。

ＣＩＣによると、クレジットカードの契約内容やすべての利用状況は、

カード会員が退会後５年間は保存しています。

信販、クレジットカード系と消費者金融系の、

信用情報機関が行っている利用状況の保存も５年間で、

自己破産など信用事故の場合は発生から７年間保存され、

それを過ぎればデータは抹消されますので、

基本的に借り入の可能性はでてきます。

というわけで、保存期間を過ぎれば、

それ以降は住宅ローンを組める可能性はあります。

一方カードローンからの借り入れはどうでしょうか。

やはり消費者金融、クレジットカードと同じく、

これをたくさん借りているという人は、

毎月の収入に占める支出が大きいと銀行は判断します。

すると、そこに住宅ローンが加わった場合、

返済割合がどうだろうかという不安材料につながります。

全体で、どのくらい金額を借り入れて、

それは、返済可能かどうかが、


ローン審査の対象になります。

もちろん、カードローンの利用も信用情報機関に登録されます。

なので、もし返済が遅れたりすれば、

住宅ローンを組む場合は影響が出てきます。

最も気を付ける点は、返済がおいつかず、

毎月利子だけを返済して元本をそのままにしておけば、

信用力は大きく下がります。

というわけで住宅ローンは一行がダメでも、

他行ではＯＫということがありますので、

あきらめずにあたることが肝要です。

リフォームローンの使途は、もちろん、住宅の増改築費用です。

融資金額は住宅ローンに比べて少なく、

概ね５００万円以内の融資金額ですが、

保証人や、担保を不要とする金融機関が多いものですが。

金利については有担保の住宅ローンに比べると高くなっています。

注意する点として、リフォーム、増築により、

建物の面積が、変わる場合は、

改めて、登記をし直す必要があります。

リフォームローンは、住宅ローンに比べて、

融資金額が少ないため、返済期間も短く、

ほとんど、１５年以内の期間になっています。

又一定のバリアフリー改修や、


省エネ改修工事に該当するなどを、満たせば、

住宅ローンと同様、税金の控除を受けられます。

もちろん住宅ローンを、リフォームに利用することも可能です。

１０００万円以上かかるような大規模なリフォームであれば、

住宅ローンの利用を検討することが出来ます。

リフォームローンが担保不要であったのに比べて、

住宅ローンは、当然担保が必要になりますが、

借入金額を大きくできるし、返済期間も長く出来るといった、

メリットがあります。

ただし、住宅購入時に設定した住宅ローンの返済が、

まだ残っている人については、リフォームに関して、

リフォームローンではなく、２つ目の住宅ローンを組むことは、

出来ません。

なので、現在住宅ローンを返済中の方が、

リフォームを行いたい場合、返済中の住宅ローンに加えて、

新たにリフォームローンを組むということになります。

このような場合、住宅ローンの借り換えを行って、

その際にリフォーム資金を上乗せして、

融資を受けるやり方があります。

もちろん借り換えには、費用がかかりますが、

選択肢の一つとして覚えておくのがいいでしょう。

家を買うお金を、銀行から借りる代わりに、

たとえば、親から借りるという方法があります。

親から借りる場合は、融資手数料も、保証料などの、


融資にかかわる諸経費は不要です。

返済方法は親といえども、銀行で借りるのと、


同様の手続きをします。

また、借用書は、必要です。

親から借りた場合は、利率、支払日、支払方法、支払期間など、


もれなく記載がある、市販の金銭消費貸借契約書を使って、

借用書を作成し、親にも渡しておきます。

もちろん、自分の方でも保管しておきます。

贈与ではありませんので、


返済記録をしっかり残さないといけません。

親だからといって、返済を現金の手渡しで行って、

そのたびに、領収書をもらっても、第三者に返済を、

証明できる記録にはなりません。

ここでは、銀行を使い、銀行振り込みで返済します。

先ず、親が融資専用口座を作り、


融資する額を入れておきます。

ここから親は、お金を借りる子供に融資し、

子供から返済額と利子を、月々振り込んでもらうわけです。

お金を借りた子供も、返済専用口座を作り、


融資がいつ、いくら行われ、そして、

月々いつ、いくら返済されているか、


一目でわかるようにしておくわけです。

この専用講座を利用して、親子で決めた金額を、

決めた期日に支払っていきます。

自動引き落としを使って支払うと、


家族同士のなれ合いに陥らず、

確実に返済されます。

貸すほうも、借りる方も、専用口座を作った方が、

日常の電気代や、クレジットの引き落としなどの記載に、

紛れ込まないのでわかり安いのです。

ちなみに、親が子供から受け取る金額のうち、


利子は雑所得扱いになります。

通帳には、親の口座への振り込み記録が残ります。

こうして返済を第三者に証明できる形にしておくことが大切です。

お金を銀行からでなく、親から借りるというのには、

たくさんのメリットがあります。

先ず、血縁ですから、外部の人よりも強い信頼関係があります。

それに銀行に支払う利子の分が親に渡ります。

親のお金も増えますので、こんなメリットのあることを、

外部の金融機関にお願いすることもないのです。

現在の銀行の融資審査には、仕事がなく収入がない人だけでなく、

雇用期間が短かったり、年収が低かったりしても通りません。

融資はその人の経済的な価値で判断されますので、

所得が低い人には融資されません。

まして、フリーターや、専業主婦のような人には融資されません。

相続でも受けない限り、専業主婦には財産を作る機会さえ、

与えられていないわけです。

しかし親なら違います。

家族の中では、主婦は信用度が高いのですから、

専業主婦が買おうとしている物件の価値だけで、

融資を判断できますので、収入があろうとなかろうと、

その不動産から得られる利益で、親に利息を付けて、

元本を返済できれば構わないわけです。

整理します。

親子の間で、銀行とまったく同じ機能をつくります。

親子のそれぞれの名義で個別に融資をする、


いわゆる親が銀行になって、子供に融資をする仕組みで、

融資をするのは、子供名義の不動産を買うという、


家族共通の目的のためです。

お金を借りた子供の方は、自分名義の不動産を持つことができ、

お金を貸した親へは、利子をつけて元本を返済出来ます。

貸すほうも、借りる方も財産が増えるのが最大の利点です。

というわけで、今すぐにでも親と話し合ってみましょう。

先ず、収益物件を次から次に購入している投資家は、

銀行から間違いなく警戒されます。

その他、銀行が警戒する点は、


売り上げがどんどん伸びている個人事業主や、企業です。

というのも、売り上げが横ばいの場合は、良くても悪くても、

経営の上げ下げがなく、安定していますが、

製品がヒットした、商品が時流に乗って当たったなどと、

売り上げが上がりますと、たいていの経営者は、

ここぞとばかりに攻勢をかけ、


どんどん強気で、積極展開に出ます。

ほとんどの事業主は、売り上げ至上主義ですので、

売り上げを減らすなという考え方をします。

売り上げが上がれば上がるほど、資金が必要になりますから、

取引銀行に、融資をお願いするようになります。

なので売り上が伸びていると強調するのは、

私は資金が必要な会社ですと宣伝しているようなものです。

したがって、売り上げがどんどん上がっている会社は、

キャッシュフローがどうしても追い付かず、

要注意のレッテルを貼られるのです。

多店舗展開をしたり、仕入れを増やしたり、工場を大きくしたりすると、

当然、売掛がそれにつれて多くなりますので、

売り上げが上がるにつれて、資金回収には時間差がありますので、

通常、資金回収は遅くなるのです。

そのため、手元にキャッシュフローが欠乏し倒産に至るのです。

手元にキャッシュフローが欠乏するといえば、無借金経営があります。

不動産をまったく所有していない事業主に対して、

銀行が非常に積極的に、融資攻勢をしているケースが、


たくさんあります。

といいますのは、不動産を所有していないと、財務バランスが良く、

借入れ自体も少なくなり、自己資本比率は得てして高くなります。

その結果、格付けが高くなっていることが推測できます。

一般的な銀行や信金では、事業融資は、

事業を営む事業者に対する融資と位置付けられています。

なので当然、その事業の財務内容が融資審査上重要になります。

銀行や信金では、毎年決算書の提出を受け、

それをコンピューターに入力して、


顧客の格付けを出しているのです。

格付けが、高く出れば、


その年に融資を受けられる可能性が高くなり、

格付けが低く出れば、融資の可能性は低くなります。

格付けというと、企業や法人をイメージされるかもしれませんが、

個人であっても、金融機関は融資をしている事業者の格付けを、

毎年出すわけです。

なので、初年度は属性の良さで融資が受けられても、

２年目以降は、格付けが重要になってきます。

そして、その格付けに強い影響を及ぼすのが、

事業の経営状態と純資産です。

格付けは、もちろん大事ですが、借金を必要以上に嫌って、

ぎりぎりの預金で回しているのは、非常に危険で、

無借金経営をしている企業に多いのですが、

急に、資金が必要になったときに、


不動産を売るなどしない限りキャッシュは、

急には作れません。

なので、手元に現金を確保しておく必要があります。

現金が手元にあれば、いつでも返済できますし、

急な出費にも対処できるというものです。

銀行と取引する場合は１行に決めず、

数行の銀行と取引することをお勧めします。

ある一つの銀行の方針が変わって、

融資を引き揚げるというリスクに対処するためです。

融資を引き揚げられそうになっても、

他行との取引を継続しておけば、最低限の影響で済みます。

最後に、貸しても大丈夫な会社とは、返済能力のある会社です。

借金に追いかけられますと、正常な判断力を失います。

頭の中は、お金を返すことでいっぱいになります。

強盗に入ったり、挙句は殺人まで犯してまでお金を奪い、

借金を返そうとします。

借金返済を優先させて、殺人まで犯してしまう人も現れます。

普通なら誰も思いつかない思考回路につながります。

当の本人は、周りが見えなくなって、

殺人という計画に突っ込むのです。

ここで一つ言えることは、借りた金を返さないのと、

返すことができないというのとでは、根本的に違うのです。

返せないのは、返す意思があっても、

手元にないので、返すことが出来ないわけです。

日本人の多くは、金を返せとやられると、

簡単に追い込まれてしまいます。

この根底には、日本人が強く持っている心理、


いわゆる虚栄があるのです。

つまり、多くの人は、借金のことを、


ひた隠しに、隠す傾向があります。

そこに付け込まれるスキがあるのです。

借金を、返せないという不文律と、

その事実を、隠しているという負い目。

この二重のやましさが、心の強い負担となって来るわけです。

このように隠そうとする心があるため、

相手の術にはまりやすくなります。

なので、自分のすべてをオープンにして、

真実を明らかにするということで、

強くなれるのです。

借金を隠した状態、いわゆる偽りの生活は、


自己破滅を招きます。

いいじゃありませんか、ありのままの姿を開示してください。

住宅ローンであってもなくても、お金を借りられたのは、


立派なことなのです。

お金を返せなくなったのは、


ある意味、かわいそうなことなのです。

なので、自分から家族に知らせる。


周囲に知らせる。

それだけで、どれだけ強くなれるか、


心が楽になれるか計り知れません。　

債権者から、お前の身内や会社に知らせるぞと脅されると、

それだけは、勘弁してくださいとなるわけです。

ハイ、どうぞ、妻も、会社も、周りも、

みんな知っていることですからいいですよと、

胸を張って言えるかどうかです。

もっとも法律では、借り手や保証人などの勤務先を訪問して、

借り手や、保証人の立場が悪くなるような言動や、



行動をすることは、禁止されています。

なので、職場に、だれか知らない人から電話がかかってきても、

堂々としていればいいわけです。

負債という真実から目をそむけないで、

負債はこれだけあります。

でもこれからこうやって解決していこうと思います。

こう、言えるのなら借金の問題は、


ほとんど解決したようなものです。

したがって、まだ周りに知らせていなければ、

近くの人から、知らせていけばいいと考えます。

先ず家族から知らせていけば良いと思います。

近くの人が、最も自分のことを思ってくれるのです。



したがって、こう言いましょう。



実は借金があります。

今はきつい生活をさせて申し訳ないが、絶対に立ち直るから、

みんなも協力してほしい。

そう言って、一人で立ち向かうわけです。

同時に、家族にも知らせていくことが大事です。

その結果家族から、愛そうを尽かされ、

離婚に発展するかもしれませんが、

それを恐れてはだめです。

確かに、そういうことになっても、

その相手は、その程度の人間だったとわかるだけでも、


儲けものです。

早くそれに気づいただけでも良かったのです。

といいますのは、愛のない伴侶は遅かれ早かれ、

必ず、足を引っ張りますので仕方ありません。

要は真実ほど強いものはなく、一番強い人間とは、

真実の中に暮らしている人なのです。

借金から逃れるためには、強くなる必要があります。

なぜ銀行はお金を貸さないのか、それは、借りるまでは、

平身低頭に貸してください、お願いしますと言ってきた人が、

いざお金を借りられて、その後、返せないケースに陥ったときに、

ない袖は振れないと、開き直られること、

いわゆる、借りた方が強くなるのを恐れるからです。

銀行も貸したことによって、担当者の実績も上がり、

その分、成績も上がったはずです。

お互いに、いい目をしたのでお互い様です。

よく年収を紙に書くと、実現するという人がいます。

年収が５００万円だった人が、投資用物件購入で、

年収が１５００万円に、上がったという人がいます。

例えば、諸費用込みで、１億円の物件を取得するのに、

諸費用まで、フルローンでカバーできたとしても、

さすがに、不動産を購入するのに、


１円も出費しないということは、


現在では、ほとんどありませんので、


１００万円だけ、自己資金を出したとします。

単純な話、１億円の収益不動産１棟を、

自己資金１００万円で買って（諸費用分もカバーの上）

この物件の表面利回りが１０％だとすれば、

年間の賃料収入が、１０００万円が入ってきます。

なので、年収は、５００万円から１５００万円になるわけです。

つまり１００万円の自己資金で、諸費用を入れて１億円のお金で、

年収１５００万円という地位が買えるわけです。

１０００万円の年収を、お金で購入する際に、

自分の財布から出したお金は１００万円です。

銀行の融資という他人のお金を使って購入したわけです。

そしてこの賃料収入が、この先ずっと下がらない限りにおいては、

毎年１０００万円のお金が、自分の銀行口座に入ってきます。

しかしこれは、表面上の計算だけであって、

実際には、借入金９９００万円借りての投資ですので、

元利金の返済比率が大きく、最後に手の上に乗るのは、


ずっと少なくなるという、落とし穴が待機しています。

といいますのは、表面利回りが仮に１０％だとすれば、

年間１０００万円の、家賃収入が期待できますが、

賃貸住宅の空室率は、全国平均ですでに、


２１％にも、達していますので、

空室対策も、何もしなければ、

１０００万円×７９％＝７９０万円が、


見込み賃料ということになります。

９９００万円借り入れて、金利２．５％、元利均等で、


３０年ローンを組んだ場合、年間返済額４７０万円です。

他に年間の固定資産税や修繕費、管理費などが、


ＲＣなどは、少なく見積もって、通常２０％程度かかりますので、

これらを差し引いた手取りの税引き前キャッシュは、

１０００万円×７９％－（４７０万円＋２００万円）＝１２０万円と、


なります。

ＲＯＥ（自己資金収益率）は、


１２０万円÷１００万円×１００＝１２０％、

つまり投資した自己資金に対して、


１年で１２０％もの利回りになったということです。

不動産投資では、ＲＯＥ（自己資金収益率）は、


高いほどいいと言われます。

つまり、自己資金をできるだけ少なくして、

大きな借金をし、投資した自己資金に対して、


高い利回りを得ることが、

良い投資のように思いがちですが、

当然、高い利回りには、高いリスクが付き物だということも、

理解する必要があるわけです。

でも、ここで考えないといけないことは、


１億円のＲＣマンションを、フルローンで買えたとしても、


税引き前のキャッシュフローが、年間


僅か、１２０万円しか残って来ないということです。

しかも、これは税引き前のキャッシュフローであって、


税金を払ったら、手の上に残るのは、

もっと少なくなるわけです。

これでは、１億円の一棟ものマンションを買ったといっても、

余程、満室経営でも続かない限り、

キャッシュは、すぐにショートしてしまいかねません。

年収１５００万円程度の年収では、所得税、住民税などの


累進税率による、税との闘いは本格化していませんが、

それを超えて収入が上がっていけば、その５０％以上が、

所得税、住民税と、所得に連動した社会保険料などによって、


持っていかれるため、難易度が高くなります。



その上、金利が上昇したり、募集の際の広告料が上がったり、

修繕費が増えたりした場合は、借入金比率の高い物件は、


真っ先に、返済不能の落とし穴に陥ってしまいます。

というわけで、この年収をお金で買うということには、


実際の所得が上がったわけではなく、


表面上の家賃収入が増えたというだけです。

年収をお金で買うといっても、やはり家賃収入から必要経費を、


引いた残りの金額が、実際の年収、いわゆる所得金額ということです。




というわけで、お金で年収を買うということには、


大きな落とし穴があるということでした。

 コインランドリー開業にはいくらの資金が必要でしょうか。

資金計画と調達についてあれこれ

コインランドリー経営では、どれだけ資金を準備すべきかを、

算出する必要があります。

土地を持っている人と、土地から仕入れて始める場合とでは、

当然違ってきますが、土地がある人は、コインランドリー経営は、

最低２０平方メートルあればできます。

コインランドリーを開業する資金は、


業務用洗濯機、業務用乾燥機と、

各々１台あたり１００万円は、みておく必要があります。

なので、広いことに越したことはありませんが、

コインランドリー開業２０平方メートルと仮定すれば、

業務用洗濯機２台、業務用乾燥機２台と仮定すると、

４００万円ぐらいでも、開業することは可能です。

事業的規模にするには、最低１０台設置を目標にすべきです。 

事業を始めると、思わぬ出費が強いられることがよくあります。

資金調達手段としては、金融機関からの借り入れ、

日本政策金融公庫・信用保証協会からの、


融資を受ける方法があります。

親戚などからの、借金がありますが、

だいたい３００万円位は、用意する必要があるでしょう。

もちろん自己資金は、多いに越したことはありません。

ただ、フランチャイズチェーンに加盟する場合は、

資金準備の負担は少なくなります。

開業後は、コインランドリーはセルフサービス方式なので、

人件費が、ほとんどかからないメリットがあります。

日本政策金融公庫での申し込み方法について詳しく書きます。

日本政策金融公庫では開業する方や、


事業開始後、概ね５年以内の方に、

以下のような制度があります。

日本政策金融公庫の融資金額は７２００万以内で、


うち運転資金は、４８００万以内となっています。

女性または３０歳未満か５５歳以上の人は、

女性、若者、シニア起業家資金があります。

又、新創業融資制度といって、開業する方や、


事業開始後、税務申告を、２期を終えていない方が、


対象となっています。

１０００万以内の融資が受けられる制度です。
 

ちなみに、担保・保証人無しで、


融資期間は最大１５年間可能です。

女性、若者、シニア起業家資金を利用できる人は、


さらに、金利が安くなります。

日本政策金融公庫での申し込み手順については、


最寄りの日本政策金融公庫の支店に出向き、


借入の書類を入手します。

その後、借入の書類を書いて、面談の予約をします。

後日、面談日時が指定されますので、

借入申込書、創業計画書を書いて、


公庫との面談に赴きます。

面談では創業計画書や、その他の資料について、


いろいろと質問があります。

場合によっては、追加資料や補足資料を、


求められることもあります。

そして、面談のあと、再提出を要求された資料を、


提出すれば、面談は終了します。

その後は、日本政策金融公庫内で審議に入ります。



２週間位で融資の可否が決定されます。

審査に通ると、融通の通知と融資に必要な書類が、


日本政策金融公庫から送られてきます。

２週間後、融資金が申請者の指定口座に振り込まれます。

固定金利で１５年以内返済になります。



コインランドリー事業の場合、店舗の土地を担保に、


低金利で１５年返済が受けられます。




公庫融資を借りやすい人の特徴

独立する業界において、前職も同じ人、

例えば、美容院をオープンする場合には、


美容師として修行していたとか、

ドラックストアを開業する前には


薬剤師をしていたとかだと、


借入の際有利になります。

逆に、 全く自分が経験していない職業を選択すると、


厳しくなることは肝に銘じておいてください。

そのほか公的融資を借りやすい人に、

保証人のいる人

不動産などの担保がある人

自己資金もある程度ある人です。

業界に詳しく、話をする時に実現性のある計画や、

審査担当者に質問を受けたときに、

実現性のある答えができることが大事です。

ビジネスローンは、その規則には、

資金使途は、運転資金または設備資金となっています。

原則、使い道が自由になっています。

ただし、貸出条件、金利や返済期間は、

貸す側である金融機関が、一方的に決めます。

ここで言えることは、借りる側の事情も、

何も関係ありませんし、担保や保証人、

今後の事業計画も、返済計画も関係ありません。

貸す側は条件面などを含めて、

貸せるか、貸せないかというスタンスでしか、

望んでこないわけです。

逆に、借りる側の関心事は、

借りられるか、借りられないかの一点のみです。

ビジネスローンは、財政状態が比較的良好な企業だけが、

審査を通る事業ローンと呼ばれています。

いわゆる、黒字で、１億円の借入で、

決算利益が１００万円ぐらいだったとしましょう。

年間の返済額は、低目に見込んで５００万円だったとします。

５００万は、月にすれば返済額は４０万円です。

それに対して、利益が１か月１０万円程度ですから、

差し引き、毎月３０万円の資金流失になります。

資金流失とは、手元の預金残高が減っていくことです。

後は減価償却費が、いくらあるかによりますが、

もし年間１２０万程度の減価償却費があれば、

資金流失が月１０万円弱少なくなって、

２０万の流失で済む勘定です。

後は手元の預金残高がいくらあるかによって、

次に借りる必要が出てくるのがわかります、

もし２００万円の預金残高があれば、今の計算で行けば、

１０か月は持つ計算になります。

ちなみに、借入残高が１億円もある規模となれば、

年商はその３倍の３億円か、２億５０００万円くらいの、

売上高がある会社になり、仕入れの支払いや、


経費の支払いを、少し先伸ばしたりすれば、

結構時間は稼げます。

ビジネスローンは、優良企業向けに、

３０００万円までの融資を、３年間で分割返済といったもので、

審査も、短期間で行われるところが受けています。

もっとも、申し込みから、ごく数日で借りられたときは、

借主はラッキーと思って借りていくものです。

でも数秒後、背筋がぞっとしてしまいますよね。

なんと、

３０００万円の借り入れを３年で返済とは、

それって、年間で１０００万円の返済です。

不動産投資家から見て、そんなの返せるのかと、


思ってしまいます。

でも銀行が審査して貸してくれたんだから、

何とかなるということでしょう。

ということで、ちょっと待ってください。

何とかなりませんよ、そのままでは。

ぞっとしたのは、気のせいでもありません。

これが銀行のビジネスローンの現実です。

もっとも、やはり借りる人は真剣なのです。

というわけで、本当のことを言えば、住宅ローンを含めて、

いかに不動産担保のローンは恵まれているか、

一目瞭然というものです。

最近の銀行は両替の際に手数料をとるようになっています。

その手数料ですが、現在のところ、

５０枚までの両替は無料となっています。

もっとも銀行では窓口で、人件費のかかる両替作業よりも、

両替機を利用するほうが安いということになります。

ただし両替機は誰でも利用できるものではありません。

つまり、利用銀行のキャッシュカードを持っていなくては、

両替機を利用できないようになっています。

しかも１日に何度も両替を行えないように、

２回目以降は、たとえ少額の両替であっても、

手数料がかかる仕組みになっています。

キャッシュカード自体に、両替の記録を記憶させる機能が、

仕組まれているわけです。

というのも、１枚のキャッシュカードで５０枚以内の両替を、

何度も繰り返し、手数料を無料にしようという人がいても、

不思議ではなく、そんな抜け穴をふさいでいるわけです。

一般の人にとって、５０枚を超えるような両替は、

１年に１回あるかどうかでしょう。

しかし会社の経理担当者や商売をしている人にとっては、

両替はどうしても避けて通れないというもので、

必要不可欠なものであると思われます。

でも、人と時間を使う以上、手数料がかかるのは、


公平なことなのです。

住宅ローンを通すもっとも簡単な方法は、

業者を通して、住宅ローンを提出することです。



つまり住宅ローンの攻略方法は、


不動産業者を通して住宅ローンを申し込めば、


審査に通りやすいと言えます。

住宅販売の営業マンは、言うまでもなく家を売るのが仕事です。

しかし住宅は高額なため、大半の人はローンを利用して、

家を購入します。

しかし、お客さんがローンを利用できなければ、

家が売れたことにはなりません。

現在の家の売買契約書には、

ローン特約というものがついています。

これは、住宅ローンの審査が通らなかった場合、

違約金なしで、売買契約を白紙に戻すというものです。

なので頭金を払ったとしても、ローンが下りなければ、

全額戻ってくるというものです。

このような特約があるため、ローンを通すことも、

営業マンの仕事の一つといっても過言ではありません。

優秀な営業マンは、いろいろな銀行の担当者とパイプがあり、

様々な人脈を駆使し、どうにかしてでも、


ローンを通してくるといわれます。

つまり、住宅ローンの通りやすい銀行というものを、


常に観察しており、日頃から住宅ローンについて、


情報収集しています。

したがって、年収面や、勤続年数などで、

ローンが通るかどうか心配な方でも、

住宅メーカーの営業マン次第では、

ローンが可にも、不可にもなるということがあるわけです。

なのでベテランの営業マンで実績のある営業マンに当たれば、

家が買いやすいということになります。

なかでもできる営業マンは、

家賃と同じ負担で、家を買えるといったことを、

殺し文句に、住宅を販売をしています。

出来る営業マンを見抜く方法は、

販売会社の店長に直接会って、ベテラン営業マンを、

回してもらうのがいいでしょう。

家が買えるかどうかは、

営業マンに左右されることがあります。

住宅ローンは、大手業者のほうが、


審査は通りやすいといわれています。

というのは、大手業者のほうが多くの住宅ローン案件を、

銀行に持ち込んでくれるからです。