銀行融資　不動産担保の評価方法

銀行融資不動産担保の評価方法について詳しく





大家さんのＲＣ物件の銀行の　評価方法とは
　

銀行の不動産に対する融資方法は　土地と建物の積算価格を


算出して　合計するのですが　土地の価格は　国税庁が


毎年発表している相続税路線価を　参考にします。

相続税路線価というものは　相続税を計算する際　土地の評価額を


簡単に算出できるように作られたもので　道路ごとに価格を


付けておき　その道路に面する土地は　路線価に土地の広さを掛け　


後は土地の形状などで修正するというものです。

路線価はインターネットですぐに調べられます。

町名で探すと　詳細な地図が出てきて　道路ごとの


路線価がわかります。

検討している物件の評価額を　自分なりに計算するには　


この路線価に　土地の広さを掛ければ十分です。

建物の価格は　銀行が一般に使う単価を用います。

これは銀行や不動産屋さんで聞けばわかりますが　一般に


木造だと㎡当たり１２．５万円位です。

ＲＣ鉄筋コンクリートの場合の評価額は　㎡当たり１５万円位です。

建物の場合さらに減価償却が必要です。

その建物の構造と築年数によって法定耐用年数が決まっており　


新築時の評価額から毎年　一定額を差し引いていきます。

物件の評価額は　こうして土地と建物の積算価額を　算出し、


それぞれ合計します。

これを売り値と比べてみて　妥当な価格かどうかを見ます。

フルローンが引けるかどうかの　目安になります。

積算価格と売値が近ければ　フルローンが引ける


可能性は大きいです。

銀行の不動産担保の評価方法は　積算価額ともう一つ


収益還元法で見ます。

大手メガバンクや政府系金融機関の中には　収益還元法を使って


収益物件の融資金額を　算出している銀行が　増えてきました。

都銀では三井住友銀行や　りそな　みずほ銀行などです。

地銀上位行でも収益還元法　で評価する銀行が出てきました。

例えば物件周辺地域の築１５年の　ＲＣ鉄筋コンクリート１棟売りマンションの


平均利回りが１０％だったとします。

そして仮に年間家賃１５００万円の　築１５年程度のマンションが


売りに出ていたとすると　これを収益還元法で評価すると　


１５００万円÷１０＝１億５０００万円という　評価になります。


　

家賃収入が多い物件ほど　収益物件としての担保価値が


高くなるわけです。

収益還元法による審査基準の根底にあるのは　不動産物件が十分な


利益を生むのであれば　多少不動産の積算価格での評価額が


低くても　高い収益力を生む不動産さえ　見つければ誰でも平等に

融資　を受けられるというものです。

細々と自営の商売を　営んでいる自営業者であっても　


不動産担保の評価方法として　物件の収益力が

十分であれば多額の頭金を用意しなくても　収益還元法による


融資評価で　１００％融資をしましょうと　いうことです。

収益還元法での計算方式は　単に年間家賃収入６０％と　


元利均等４％でローンを　組んだ場合の年間返済額の２つを


比べた場合　年間家賃収入の６０％ほうが多ければ

融資は　可能であるということです。

繰り返しになりますが　収益還元法で　融資が実行される　


高い収益力のある収益物件の評価基準は　（家賃収入の６０％）と


（ローンの年間返済額）とを　比べた場合　（家賃収入の６０％）のほうが


多くて　書類上問題がなければ　例えば

（違法建築でない、　店舗　事務所物件でなく居住用等）であるなどの


条件さえクリアーすれば　融資可能と判断されます。

詳しくは年間家賃収入の８０％（空室率を年間家賃収入の２０％と断定）が

元利均等４％のローンの年間返済額と　家賃収入の２０％（諸経費率を


年間家賃収入の２０％と断定）の　加えた金額よりも多くなれば　


融資はＯＫということです。

年間返済額ですが　これは物件の構造によって違います。

ＲＣですと融資期間は４７年　鉄骨ですと３５年、木造なら２２年とし　

これから築後の経過年数を　控除した金額が融資可能年数です。

この融資可能年数で　元利均等金利４％で組んだ場合の　金額が

年間返済額に　なります。

付け加えておきますが　もちろん積算価額でも評価額が高ければ　


よりベストになります。




銀行融資で　不動産担保の評価方法に収益還元法を積極的に


取り入れているところに持ち込む事が　有利になります。